Il 7 maggio scorso è stato pubblicato il Bando di gara per l’Intermodale: non è la prima volta che il Comune ci prova a collocare sul mercato quella struttura e chissà se questa è la volta buona.
La novità di questo nuovo bando è costituita dal fatto che le eventuali aziende interessate possono contare su un doppio binario di accesso alla struttura: l’acquisto al valore di mercato oppure il pagamento del diritto di superficie per 50 anni con la possibilità di trasformarlo in diritto di proprietà.
Per una estensione totale di 70.533 mq, il Perito incaricato ha quantificato in 15.512 mq le aree commerciali dell’Interzonale che hanno un valore e in 55.021 mq le aree non commerciali, che a suo dire valgono zero.
Nel dettaglio, vendendo quella struttura il Comune conta di incassare circa 7,8 milioni di euro. A tanto, infatti, ammonta il valore di mercato calcolato dal Perito che ha ipotizzato in 500 € al mq il prezzo delle aree commerciali.
Consentendo il solo diritto di superficie, il Comune conta invece di incassare circa 4,75 milioni di euro.
È questo il valore del diritto di superficie calcolato dal Perito che ha ipotizzato un canone di 0,90 € al mq / mese per le aree commerciali (0,90€ * 15.512mq * 12mesi) calcolando il reddito netto annuo in 167.529,60 €. Un reddito netto annuo che, attualizzato per la durata di 50 anni ad un tasso del 2,5%, determina il canone concessorio complessivo di 4.747.533,14€.
In sintesi, un imprenditore può prendere possesso comprando il tutto con 7,8milioni di euro o pagando a rate il diritto di superficie di 4,75milioni.
In questo secondo caso può farlo con non più di 40 canoni semestrali di 118.750,00€, eventualmente scomputabili con il valore degli interventi di ripristino della struttura per renderla funzionale e finalmente agibile. Vale a dire che per i 30 anni successivi ai primi venti, l’aggiudicatario potrebbe non pagare nessun canone.
Alla scadenza dei 50 anni di concessione, l’immobile rientra nella piena proprietà del Comune, salvo che l’imprenditore non abbia richiesto di trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà. In questo caso si procederà attualizzando alla data l’originario valore di mercato di 7,8 milioni di euro.
Fin qui i numeri.
I problemi però restano problemi, principalmente quelli che presentiamo di seguito e che rappresentano incertezze per quelle aziende coraggiose che possono anche soltanto immaginare di investire nell’Intermodale.
1. Le condizioni della struttura.
A pagina 10 della perizia giurata, il Perito ha dichiarato che “è stato impossibile eseguire un sopralluogo e quindi un rilievo metrico a causa dell’inaccessibilità all’area”. Con tutto quello che significa in termini di validità dei calcoli espressi e sulla reale possibilità di valutazione che hanno avuto i 4 imprenditori che hanno manifestato il loro interesse nella fase precedente al bando.
2. L’agibilità mai rilasciata.
Quella struttura non è mai stata completata e nessuna agibilità è mai stata rilasciata. Vale a dire che nessuna attività è permessa fino a quando eventuali lavori di ripristino non saranno effettuati da parte dell’aggiudicatario e valutati positivamente dagli uffici comunali con il rilascio dell’agibilità.
3. La destinazione d’uso.
La denominazione esatta della struttura è “Centro intermodale e dei servizi commerciali e reali per i prodotti ortofrutticoli e per l’agricoltura nell’area allargata di Francavilla Fontana”. Un impianto ideato e finanziato per i “servizi commerciali e reali per i prodotti ortofrutticoli e per l’agricoltura”, solo per quello e non per altro. Definirlo invece “Centro intermodale per i servizi commerciali” è solo una comodità e non di certo una variazione di destinazione d’uso. L’Amministrazione comunale varierà questa destinazione d’uso? La Regione Puglia, che finanziò il progetto per quella destinazione, farà ricorso? Esistono eventualmente responsabilità personali dei consiglieri comunali per una variante di questo tipo?
A proposito di Catasto, poi, una delle particelle è ancora intestata a un privato e non al Comune. Poca cosa, ovviamente, ma anche questo ha un senso rispetto alla gestione del progetto. Del resto, nel bando precedente, i tecnici del Comune avevano dimenticato di inserire una delle particelle catastali parte integrante della struttura. Col risultato che l’aggiudicatario del precedente bando non poteva accedere alla struttura perché non aveva titolo anche solo ad attraversare una parte della superficie.
Nella gestione del bando precedente, i tecnici comunali impiegarono circa otto mesi per valutare e decidere l’assegnazione all’unica impresa che aveva partecipato all’ultima gara. Se stavolta ci saranno dieci partecipanti alla gara, si dovranno ipotizzare 80 mesi, 7 anni circa?
L’Amministrazione Denuzzo è dunque alla prova dei fatti: dopo il naufragio dei precedenti bandi di gara, il risultato di questo nuovo tentativo dirà molto sulla qualità della gestione di partite così importanti per la città.
Allegati:
– La delibera di Consiglio Comunale: https://dgegovpa.it/Francavilla/albo/dati/20240011C.PDF
– La determina: https://dgegovpa.it/Francavilla/albo/dati/20240465D.PDF
– La perizia: https://dgegovpa.it/Francavilla/albo/dati/20240465D_04D.PDF
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